大树:房价现在和未来 长期房价看家庭

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发布时间:2018-11-18 15:24

大树:房价现在和未来 长期房价看家庭

2018-11-19 08:14来源:金融界

原标题:大树:房价现在和未来 长期房价看家庭

大树每个周末都要写一下,

下周影响咱们钱包的三件大事。

然而从公开的信息看,

下周真的啥大事都没有。

咋办呢?

写写房事吧,

这事似乎好久都没写了。

最近舆论传来的都是各地房地产不行了的新闻,什么降价维权,碧桂园楼塌之类的被传得很多。然而房地产既是一个局部的事情也是个宏观的事情。中国很大,局部并不能代表宏观,君不见万科【活下去】的同时玩命买地,宏观可能是另外的一个样子。

现在的房价整体上表现到底怎么样?

依然在上涨的路上!

我们看看统计局的数据:

10月份,国内70个大中城市一手房环比上涨1%,二手房上涨0.5%,上涨幅度比上个月继续下滑。

注意了,是幅度下滑,房价依然是上涨的。

当然你可能会说统计局的数据不一定可靠,现在关于房地产的数据,统计局的虽然可能有瑕疵,但相比之下,衡量全国宏观的房地产情况,可能已经是最权威的了。

这个结果可能和一些人的感受不太一样,但是感受并不一定代表事实。除了数据支持外,我们看看万科这种龙头地产公司的动作,对于数据也是一个佐证。

现在的房价在上涨,这虽然是个事实,但并不重要,重要的是未来的房价会如何?对于房地产市场的分析,有个年薪过千万的研究员搞出了一个分析框架,就是:

短期看金融,

中期看土地,

长期看人口。

这个框架虽然不是很完美,但对于分析中国的房地产市场还是很靠谱的。

那按照这个分析框架,房地产未来的价格会是怎么样呢?

01.

短期房价走势:看金融

短期房价走势和金融条件直接相关。

这事确实是对的。

货币的宽松和紧缩对房地产价格的短期波动具有重要的影响,这个影响集中反映在货币的价格和房价涨幅的关系上,在中国这个关系是一个高度的负相关的关系:

这个图是房价环比涨幅和首套房利率水平的走势对比,大家可以清楚的看到,自从有数据统计以来,这种负相关关系是很明显的,并且首套房利率水平的走势具有一定的领先性。

即首套房利率上涨则房价环比涨幅下降,反之则房价环比涨幅上涨,并且首套房贷利率的变动在房价之前,当首套房利率在6%以上的时候,房价下跌的概率就比较高了。

有了这个关系,我们判断短期房价波动相对就比较简单了,我们只需要去判断下首套房利率的涨跌就好了。

现在从全国来看,首套房利率依然处于上涨的态势,截止10月份这个数是5.71%,这会使全国的房价涨幅继续回落,部分城市出现房价下跌的状况也很正常。但是这个数值并未涨到6%以上,这个价格水平对于房地产来说尚属较低水平,在这个水平下,房价很难陷入全面下跌的状态。

展望未来的利率走势,房贷利率很难再大幅度上行。

随着7月份开始的货币政策从去杠杆到稳杠杆的转向,首套房利率水平的波动已经走平,有些地区甚至已经出现了利率下降的情况,比如说杭州,首套房利率已经出现了明显的下跌。在一个货币宽松,银行有钱没地放的环境里,首套房贷利率大涨的概率是很低的。

另外,比较确定的是,2019年的国内经济压力依然很大,货币政策保持宽松甚至更宽松的可能性很高,这就为本轮房贷利率上涨提供了天花板。

所以从金融条件上看,房价的短期压力很可能持续到2019年就会全面改善了。

02.

中期房价走势:看土地

中期的房价走势看城市的土地供给。

土地供给的宏观数据参考价值有限,但是我们可以用另外的逻辑去看这件事,就是假设当期房价已经反映了土地供给的预期,我们来看看土地供给的边际变化就好了。

我们到目前为止并没有扭转限制大城市,支持中城市,发展小城市的战略,尤其是社会主义新农村建设,大量的资源投向了农村的基础设置;而对于大型或特大城市,主要以租售同权的长效机制建设为主。

在这样的政策变动下,城市土地的供给自然被保障性住房分流,使本来就供给不足的商品房更加雪上加霜。从这个逻辑上讲,中期看,大树是很赞同高善文等专家提出来的,未来房价可能出现报复性上涨的观点的。

所以看到这,短期金融条件可能见顶而中期矛盾更加激化,那么该干点啥呢?

03.

长期房价:看人口

其实长期房价是没有什么好分析的,没啥可说的,看涨就对了。

大树研究了广州100年的房价走势,结论是这货涨了100年,即便是日本占领了广州的时期。所以房价的长期走势宏观上看并不是看人口而是看涨,但是这个事情仅仅是针对宏观而言。

如果你针对一个局部,这个长期房价看人口的思路方向上是对的,不过如果加上中国的独特国情,这个说法改一下会更加精确,就是:

长期房价看家庭。

为什么会有这样的差异呢?就是中国独特的二元经济结构下的二元家庭结构。一个家庭,老幼和青壮年家庭分离的情况十分的普遍,虽然年轻人都在流出一个城市,但是老幼却还呆在原地,这样就会使人流和资金流出现差异。

很多人说,三四线城市的房价是棚改拆迁货币化整出来的泡沫,但是泡沫没有实际的需求你给他多少钱都不会发生。三四线城市虽然是人口流出地,但他的家庭数量却并不会因此而减少,并且加上大城市打工者的资金流入,你很难说在有实际需求下这东西就是泡沫了。

也许三四线城市的房价对于当地人的收入来说是个天价,但对于在一线城市打工者它却是个可以轻松负担的事情。

所以说,长期来看房价会怎么样?

不用拿那些什么没有只涨不跌之类的心灵鸡汤安慰自己,以事实和逻辑说话,我想大家心里都有数的。

中国四十年的改革开放取得了重大成就的同时也证明了一点,那就是:

管制越多的行业供给越短缺。

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