加拿大房价将继续上涨 但涨幅放缓

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发布时间:2018-03-06 04:08

虽然加拿大的房地产市场前景还是趋于稳定,但国内外的各种风险依然存在

  导读

杨嘉锡 居外网研究院全球房产分析师

  最近,加拿大按揭与房屋公司(CMHC)对加拿大2018年至2019年的住宅市场进行了展望。分析如下:

  宏观因素对房市的影响

  1.在2017年GDP增长高于预期之后,经济增幅将放缓至2019年

  根据市场的预测均值,CMHC目前假设2017年加拿大实际GDP增长率在2.4%至3.2%之间,2018年预测为1.2%至2.5%之间。2017年的强劲增长是由于宽松的财政和货币政策,家庭财富和收入的增长。

  预计到2019年,加拿大经济增速将放缓,因为利率上升,消费的贡献减少,财政政策刺激减弱。不过,商业投资和出口预期加速将缓解一些实际GDP增长的负面压力。2019年,加拿大GDP的增长预计在1%至2.4%之间。

  2.就业市场形势将继续有所改善

  根据CMHC的预测,就业市场状况有望改善,加拿大整体失业率预计在2017年下降至6.5%,2018年下降至6.4%(2016年为7%)。另外,预计2017年和2018年时薪增幅(分别为2.7%和3.5%)将比同期物价增幅更高(分别为1.9%和2.2%),这增加了家庭购买力。CMHC预测对平均每周收入今年的增长率为1%,2018年和2019年均为1.9%,为住房需求增长提供更多支持。

  3.大量移民净流入持续支持2017年新住宅的需求

  2015年至2016年净移民的历史性高增长,继续支持所有住房类型的新房需求。净流入移民人数大约增加60%,接近了新移民人数的历史纪录。根据最终预测,可能会更接近过去10年的平均水平。

  4.按揭利率预计将逐步上升

  预计2017-2019年期间抵押贷款利率将缓慢上涨。这一增长与国内经济状况的预期改善和世界整体利率的增长预期是一致的。在CMHC的基准情景中,预计5年期抵押贷款利率在2018年将保持在4.9%-5.7%的范围内,2019年将在5.2%-6.2%的范围内。因此,预计2017年-2019年最多增长160个基点。在CMHC的预测范围内,抵押贷款利率将维持在低于“大萧条”时期的水平。

  房市走势展望

  1.到2019年,房市新增供给将开始趋稳

  全国新房开工数量将在2017年达到20万套,与去年同期相比有所提升。

  然而,预计到2019年年底,新房开工数量应该比2017年有所下降。2017年第二季度,每万人中待售现房的库存量为4.2个单位,是6年来的最低水平。这一趋势表明,库存管理正在适应市场状况,因此,新房开工数量在短期面临上行压力。

  人口的增长和近乎创纪录的移民增长,将持续对住房开工产生积极影响。就业应该保持增长,并为住房市场输入新鲜血液。预计到2019年年底,这种影响会削弱,CMHC预测2018年和2019年的新房开工数量将开始下降,因为刺激经济的政策将减少,抵押贷款利率逐步增加。2018年房屋开工数量介于19.22万到20.3万,2019年介于19.23万到20.38万。

  2.预计到2019年,独栋别墅新供给将开始减少

  自2016年以来,独栋别墅的开工数量一直在增加。部分原因是对这类住房的需求增强,因为新建和未售出的单独住房存量持续低迷,特别是在加拿大的一些主要城市,刺激短期内单独住房的开工量。预计为75900到77100套新建独栋,而2016年为74100套。

  随着大量的建设会让越来越多的独栋别墅投入市场,与此同时会有更多家庭选择较为便宜的公寓。CMHC预测独栋别墅市场的房价提振是暂时的。独栋别墅的开工数量在2018年预计为66200到68400单位,2019年为66100到68900单位。

  3.新建公寓数量将保持强劲增长

  新建公寓数量预计2018年将增加,并在2019年达到平衡,但预测值仍高于历史平均水平。

  预计潜在的25-34岁首次购房者会放慢脚步,对公寓需求产生负面影响,但人口老龄化导致的需求将部分抵消这种负面影响。

  供给过剩仍然是一些都会区的问题,与此同时,一些较大的都会区及周边地区则正面临公寓空置率以及新建公寓库存的历史性低点。再加上与单独住宅相比,公寓成本相对较低,这将对公寓供给带来上行压力。

  4.成交量预计将在2018年下降,并于2019年年底前渐趋稳定

  MLS的成交量在2017年失去增长动力。2018年和2019年,MLS的表现预计将回归到与预测宏观经济条件相符合的水平上来。尽管有证据表明很多主要都会区的房产二手房市场存在过热的迹象,但由于近期二手房市场的房源供给量相对于需求量有所增加,过热的现象已经有所缓解。

  境外移民的大量涌入为MLS成交量提供了强大的支持。但这一驱动因素预计将在2019年前逐渐消失。此外,预测按揭利率的上升趋势也将给二手房成交量的增长带来一定阻力。

  因此,MLS 预计2017年的成交量将在493900至511400个单元的区间内。2018年的预测区间为4856000到504400单位。2019年则为484700到509900单位。

  5.二手房价保持上涨势头,但增速放缓

  2016年,大多数市场均价的快速增长来源于一个综合性的因素:高端独立住宅在总销售量中的高占比推动了平均房价的上涨。 2017年,单元公寓的销售占比有所增加,而单元公寓的价格通常又比独立住宅的价格相对较低。这就给MLS平均价格施加了一些下行压力。

  但另一方面,公寓的需求增长同时也会推动公寓价格的上涨,而独立住宅价格指数则相对于巅峰值有所回落。

  虽然MLS的平均房价相较之前峰值($536000)有所回落,但2017年仍然较2016年有所上涨,预计年度平均价格将落在$493000与$5113000的区间内。预计2018年和2019年,MSL的最终平均房价区间将分别落在$491900到$512100,$499400到$524500的区间内。

  加拿大各省情况概览

  从各省的情况来看,主要的房地产市场变量显示出很强的综合性和联系性。不列颠哥伦比亚省在2018年到2019年新建住房以及MLS预计销量增速将放缓,但仍然将保持在历史水平之上,该省的房价上涨速度将放缓。租房需求在该时段会继续保持强势,这将伴随着租金的上涨以及空房率的降低。

  艾伯塔和萨斯喀彻温省正在逐渐摆脱2014年石油危机的阴影,省际移民人数已恢复到正数,这是对房产市场的利好信号。预计未来两年该两省的房地产市场条件将逐渐趋向平衡的状况。但是,草原三省中的许多都会区附近的地产过分开发,给房价增加下行压力。而马尼托巴由于具有更多样化的经济体系,这让其比那些依托石油的省份更加从容。

  在安大略,新建住房数和成交量有下行的趋势。房价依旧在上涨,但涨幅放缓。租房需求预测将继续增长。按揭成本的提高,使新房和二手房的市场需求有所下降。但是健康的劳动力市场和净移民流入,在一定程度上缓解下行压力。

  魁北克的房产市场预计在2018年和2019年将会受到强势的就业市场的刺激。因此,当地的二手房价格会相应上升。同时,人口老龄化的趋势将对新公寓的供给提供有力的支持。

  大西洋地区的新建住房数,MLS的销量和平均价格预测在未来两年都会持续走高。但该地区的经济对出口和低汇率的依赖依旧存在。

  未来前景及风险评估

  虽然加拿大的房地产市场前景未来还是趋于稳定,但国内外的各种风险依然存在。自上次报告发布以来,各个风险因素暂时保持稳定。

  1.全球影响

  ◆商业投资不景气意味着加拿大的企业缺乏足够的生产能力来面对出口需求。这将主要影响到几个依赖出口的省份。

  ◆一个潜在的利好因素是美国GDP的增涨,经济向好,从而利好加拿大的净出口,就业率以及真实GDP数据。

  2.家庭负债

  近期,消费者信心增强,国内消费提升。居民消费的提升会刺激GDP以及房地产市场。但另一方面也意味着已经拥有很高负债水平的家庭变得更加脆弱。家庭负债水平一直是加拿大经济的一个不确定性因素,使得居民对经济或者利率的波动更加敏感。如果利率和失业率飙升,一些高负债的家庭可能被迫变卖资产,包括他们的房子,这会给房产市场施加下行压力。

  3.房产估值过高

  在温哥华,多伦多等大城市及其周边地区,一些基础的经济社会变量,比如收入和人口,并未与房价的增长实现同步。房产市场如何对这样的不平衡进行自我调整,充满了不确定性。如果实际房价和市场均衡房价的不平衡突然失控,那么整个市场将会被一致看跌。

  考虑到这些因素,CMHC将预测数据进行了如下调整:

  ◆2017年整个国家新建房屋数量区间是190100 到 231100,而2018年为176000到219200;2019年为275600到220400。

  ◆MLS的2017年成交量区间为 465500到539700;2018年为455000到535000;2019年则是452500到542000。

  ◆房价方面,MLS的2017年均价区间为$478900到$526300;2018年预测为$477000到$527000;2019年为$482300到$541600。

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